第二章 梦幻鬼城(中)
“目前景区还没有全面完成,在剧组不多的情况下,日接待游客两万人就是极限。但等剩下的部分开发完成后,能够接待的游客也会进一步增加,初步计算,明年开始日均游客可以达到六千人以上。”
鬼城街道上,姜正和李闲云并排而行,正跟李闲云讲述目前的情况。
旅游景点是有自己的接待上限的,为了避免过度拥挤带来的麻烦,同时保证游客体验,李闲云也要求最好把游客数量控制住,否则发生乱子就是个大麻烦。
而不同的景区,接待上限又不同,而且和景区面积不挂钩。
比如首府的明宫,面积72万平米,上千亩土地,其中建筑面积15万平米,日均接待游客四万多人,顶峰接纳六万人,多了就不卖票。
但是面积是明宫一千倍的九寨沟景区,现在的日接待游客就是四万封顶,过了这个数,基本就不卖票了。
因为它有大量的自然面积是不方便接待大量游客的。
当年九寨沟甚至还因为游客超员而出过事故,所以才在后来锁定四万封顶。
竖店面积30平方公里,五万亩土地,年接待量1700万人左右,日均四万五千人左右,但实际巅峰接待客流应该可以达到20万以上。
鬼城的面积只有竖店的十分之一,却是明宫的五倍,而为了剧组需要,也有大量的建筑面积在,所以老鬼当初预测顶峰接纳人数3万左右,比明宫还少。
不过在拿到蓝元的那八百亩地后,商业区外延,李闲云他们规划了更多的空场,所以巅峰接待可以达到四万人左右——前提是没那么多剧组。
以竖店为标准,十分之一面积的鬼城日均游客能到五千就已经不输竖店,所以可以说鬼城现在就已经正式崛起。
这刻姜正继续道:“现在鬼城景点开发完了,影棚和古装仙侠区也完成大半,就剩商业区。那里主要是用来变现,可以分担客流。自然景区虽然不那么吸引人,但也一直在分担客流。目前的情况,客流已经没太多提升空间,但变现方面还有很多提升空间。蓝元那边的意思是要不要门票涨价?”
李闲云摇了摇头:“不好搞。”
竖店的统票是480元左右一张,按面积算,差不多正好是百亩地一块钱。
鬼城这边4500亩地,目前还没有完全开发,暂时没有分区域,都是统票价格,所以定价还是之前的128元,就这按单位面积算已经比竖店贵了。
但是你要按投资算又不一样了。
不算商业区,鬼城的单位面积投入成本是竖店的三倍,照这么算的话,全面完成后门票按200元一张也是说得过去的。
鬼城二期开始的时候,已经涨过一次价,太过频繁的涨价,也会让口碑下降。
由于正在施工,导致难免有些嘈杂,再加上还有一些服务不健全,游客们一边欣赏这里的高科技,一边又时常为不够周全的配套而不满。
所以第二次提价也只是喊喊,暂时还不好立刻开始。
另外就是旅游景点的口碑需要时间积累,类似竖店这种地方,那都是多少年的声誉叠加出来的,鬼城新起,早期是肯定不能定太高的价格的。
作为一家非上市企业,李闲云不需要考虑股价的问题,他更在意的是游客的满意度——人都是精明的,谁都会算性价比。
李闲云对鬼城的要求就是象竖店那样,不管淡旺季,始终都能保持足够的客流,并有良好的口碑,通过商铺来获得更多变现,而这就需要良好的口碑做支撑。
同样以竖店为例,年游客1700万,统票480,门票营收一年就是82亿,当然,因为有统票和单票的区别,单票通常一个景区就一两百,所以实际肯定有差别,具体不清楚。
而竖店的实际年营收是200亿。
这多出来的一百二十亿从哪儿来的?
就是配套服务,商业变现。
牛逼的旅游景点,能做到门票收入只占三分之一。
根据往年统计,象迪斯尼乐园,环球影城这样的地方,门票价格418元,游客的平均消费却达到了3300元。
也就是说,游客的实际消费是门票的8倍左右,而总消费的一半,是属于景点的!
这其中就有大量的周边消费。
当然,不同的景点还不一样。
总体而言,游客的数量才是最关键的!
所以李闲云他们的计划是其他收益要是门票收益的两倍,为了门票价格而导致游客数量下降是不值得的。
这刻想了想,道:“门票涨价次数不能频繁,不用急,等全面施工完成后再一次性到位吧。只要涨价后能维持在日均五千,那鬼城就算妥了。”
“嗯,我看没问题。”姜正点头。
按性价比算,200票价的鬼城,可比二三百的凤凰城要有趣的多了。
但是没办法啊,人家老牌子。
现在重要的还是稳客流,有了客流,才能让配套收益倍增。
而配套是不需要考虑票价问题的,决定配套收入的只有游客和剧组数量。
等四期完工,游客上限提升一倍,门票价格上升,在没有商业区的情况下,差不多可以达到15到20亿的营收——商业区主要还是靠收租。
如果按投入比算,比竖店还是差了一些。
这也是没办法的。
老牌的旅游景点是必然先天占据优势的,追赶者要想崛起,就必须付出更多的成本,更优质的服务。
而小影视中心无法发挥票价与人数结合的优势,更是天然吃亏。
当然具体定价还需要市场部门在收集足够的信息后做出判断,不能老板一拍脑袋就决定。
总之,商业经营从不同的角度去算账,结果是完全不同的,虽然都是影视中心,但鬼城总体上还是很难追上竖店的。
这个就只能以后慢慢想办法了。
这刻姜正道:“对了,如果是按照这个票价,那我建议,自然区就不要改建了。那里建筑面积少,容客量大。虽然风景观光度不高,但也是个很好的缓冲点。另外那些种植户也很担心……他们今年的枇杷卖的不错。王县长找过我几次,那意思,为富当仁,也给当地的老百姓一些机会。咱们不能赚了钱就过河拆桥啊。再说农业用地再改商业用地,手续上也麻烦。”
李闲云背着手,点点头道:“唔,自然区的戏份还是有的,边上靠湖,也确实不好搞些神魔鬼怪。有些小孩子不适应这个,没准觉得划船比这个有趣。可以考虑,不过条件还是得提,那片湖区要不就交给我们吧。最近老有人自己坐船偷偷过来,门票小意思,关键是添乱子,还特么有游上岸的,淹死人算谁的?操!把那边把控一下,弄些船,水上戏,船戏也是要的。有章鱼鬼它们在,搞点风浪拍海上戏问题都不大。”
“这个可以,泽县这边陆地没有什么发展空间了,水上可以要求一下,只要注意好环保就行。”姜正很认同。
“交给我们,不用他们出钱。”
泽湖面积不大,但只要能兴得起风作得起浪,确实可以玩一下惊涛骇浪的戏码。
之前这里只有靠景区这面的码头属于他们,现在县里希望他们多为当地做贡献,没问题,那就顺便把这湖泊一带也拿下吧,对于当地政府而言,省了环保费用,还能进一步创收。
两人正在研讨,不知不觉走到自然区一带。
一片青青草地上,一个大帐篷正支着,大喇叭喊得应天响。
一个小姑娘拿着传单正四处散发。
突然看到李闲云,兴奋的喊了一声:“李董事长!”
一溜烟跑了过来。
李闲云想了想,猛然想起:“林妙妙?”
“喵喵啊!”林喵喵不满叫道:“我叫林喵喵!!!”
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鬼城街道上,姜正和李闲云并排而行,正跟李闲云讲述目前的情况。
旅游景点是有自己的接待上限的,为了避免过度拥挤带来的麻烦,同时保证游客体验,李闲云也要求最好把游客数量控制住,否则发生乱子就是个大麻烦。
而不同的景区,接待上限又不同,而且和景区面积不挂钩。
比如首府的明宫,面积72万平米,上千亩土地,其中建筑面积15万平米,日均接待游客四万多人,顶峰接纳六万人,多了就不卖票。
但是面积是明宫一千倍的九寨沟景区,现在的日接待游客就是四万封顶,过了这个数,基本就不卖票了。
因为它有大量的自然面积是不方便接待大量游客的。
当年九寨沟甚至还因为游客超员而出过事故,所以才在后来锁定四万封顶。
竖店面积30平方公里,五万亩土地,年接待量1700万人左右,日均四万五千人左右,但实际巅峰接待客流应该可以达到20万以上。
鬼城的面积只有竖店的十分之一,却是明宫的五倍,而为了剧组需要,也有大量的建筑面积在,所以老鬼当初预测顶峰接纳人数3万左右,比明宫还少。
不过在拿到蓝元的那八百亩地后,商业区外延,李闲云他们规划了更多的空场,所以巅峰接待可以达到四万人左右——前提是没那么多剧组。
以竖店为标准,十分之一面积的鬼城日均游客能到五千就已经不输竖店,所以可以说鬼城现在就已经正式崛起。
这刻姜正继续道:“现在鬼城景点开发完了,影棚和古装仙侠区也完成大半,就剩商业区。那里主要是用来变现,可以分担客流。自然景区虽然不那么吸引人,但也一直在分担客流。目前的情况,客流已经没太多提升空间,但变现方面还有很多提升空间。蓝元那边的意思是要不要门票涨价?”
李闲云摇了摇头:“不好搞。”
竖店的统票是480元左右一张,按面积算,差不多正好是百亩地一块钱。
鬼城这边4500亩地,目前还没有完全开发,暂时没有分区域,都是统票价格,所以定价还是之前的128元,就这按单位面积算已经比竖店贵了。
但是你要按投资算又不一样了。
不算商业区,鬼城的单位面积投入成本是竖店的三倍,照这么算的话,全面完成后门票按200元一张也是说得过去的。
鬼城二期开始的时候,已经涨过一次价,太过频繁的涨价,也会让口碑下降。
由于正在施工,导致难免有些嘈杂,再加上还有一些服务不健全,游客们一边欣赏这里的高科技,一边又时常为不够周全的配套而不满。
所以第二次提价也只是喊喊,暂时还不好立刻开始。
另外就是旅游景点的口碑需要时间积累,类似竖店这种地方,那都是多少年的声誉叠加出来的,鬼城新起,早期是肯定不能定太高的价格的。
作为一家非上市企业,李闲云不需要考虑股价的问题,他更在意的是游客的满意度——人都是精明的,谁都会算性价比。
李闲云对鬼城的要求就是象竖店那样,不管淡旺季,始终都能保持足够的客流,并有良好的口碑,通过商铺来获得更多变现,而这就需要良好的口碑做支撑。
同样以竖店为例,年游客1700万,统票480,门票营收一年就是82亿,当然,因为有统票和单票的区别,单票通常一个景区就一两百,所以实际肯定有差别,具体不清楚。
而竖店的实际年营收是200亿。
这多出来的一百二十亿从哪儿来的?
就是配套服务,商业变现。
牛逼的旅游景点,能做到门票收入只占三分之一。
根据往年统计,象迪斯尼乐园,环球影城这样的地方,门票价格418元,游客的平均消费却达到了3300元。
也就是说,游客的实际消费是门票的8倍左右,而总消费的一半,是属于景点的!
这其中就有大量的周边消费。
当然,不同的景点还不一样。
总体而言,游客的数量才是最关键的!
所以李闲云他们的计划是其他收益要是门票收益的两倍,为了门票价格而导致游客数量下降是不值得的。
这刻想了想,道:“门票涨价次数不能频繁,不用急,等全面施工完成后再一次性到位吧。只要涨价后能维持在日均五千,那鬼城就算妥了。”
“嗯,我看没问题。”姜正点头。
按性价比算,200票价的鬼城,可比二三百的凤凰城要有趣的多了。
但是没办法啊,人家老牌子。
现在重要的还是稳客流,有了客流,才能让配套收益倍增。
而配套是不需要考虑票价问题的,决定配套收入的只有游客和剧组数量。
等四期完工,游客上限提升一倍,门票价格上升,在没有商业区的情况下,差不多可以达到15到20亿的营收——商业区主要还是靠收租。
如果按投入比算,比竖店还是差了一些。
这也是没办法的。
老牌的旅游景点是必然先天占据优势的,追赶者要想崛起,就必须付出更多的成本,更优质的服务。
而小影视中心无法发挥票价与人数结合的优势,更是天然吃亏。
当然具体定价还需要市场部门在收集足够的信息后做出判断,不能老板一拍脑袋就决定。
总之,商业经营从不同的角度去算账,结果是完全不同的,虽然都是影视中心,但鬼城总体上还是很难追上竖店的。
这个就只能以后慢慢想办法了。
这刻姜正道:“对了,如果是按照这个票价,那我建议,自然区就不要改建了。那里建筑面积少,容客量大。虽然风景观光度不高,但也是个很好的缓冲点。另外那些种植户也很担心……他们今年的枇杷卖的不错。王县长找过我几次,那意思,为富当仁,也给当地的老百姓一些机会。咱们不能赚了钱就过河拆桥啊。再说农业用地再改商业用地,手续上也麻烦。”
李闲云背着手,点点头道:“唔,自然区的戏份还是有的,边上靠湖,也确实不好搞些神魔鬼怪。有些小孩子不适应这个,没准觉得划船比这个有趣。可以考虑,不过条件还是得提,那片湖区要不就交给我们吧。最近老有人自己坐船偷偷过来,门票小意思,关键是添乱子,还特么有游上岸的,淹死人算谁的?操!把那边把控一下,弄些船,水上戏,船戏也是要的。有章鱼鬼它们在,搞点风浪拍海上戏问题都不大。”
“这个可以,泽县这边陆地没有什么发展空间了,水上可以要求一下,只要注意好环保就行。”姜正很认同。
“交给我们,不用他们出钱。”
泽湖面积不大,但只要能兴得起风作得起浪,确实可以玩一下惊涛骇浪的戏码。
之前这里只有靠景区这面的码头属于他们,现在县里希望他们多为当地做贡献,没问题,那就顺便把这湖泊一带也拿下吧,对于当地政府而言,省了环保费用,还能进一步创收。
两人正在研讨,不知不觉走到自然区一带。
一片青青草地上,一个大帐篷正支着,大喇叭喊得应天响。
一个小姑娘拿着传单正四处散发。
突然看到李闲云,兴奋的喊了一声:“李董事长!”
一溜烟跑了过来。
李闲云想了想,猛然想起:“林妙妙?”
“喵喵啊!”林喵喵不满叫道:“我叫林喵喵!!!”
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