第十五章 改行卖楼盘了
李闲云这次过来,主要是和李城谈一下关于新城的发展问题。
新城集团过去一年多发展得很好,但问题也多。
传统实业如今饱受冲击,而在房地产方面,李闲云除了钱和土建,确实没有太多可以帮助的地方。
而房地产的问题,其实还不仅仅是银根紧锁的问题,同样还有的就是房价不涨,购房意愿下降,商场生意凋零等一系列因素。
房子要是好卖,靠预售都能回一半的钱,哪怕银根紧锁,至少不会爆雷这么多——可以说销售不利和银根紧锁,才是房地产企业爆雷的核心问题。
一个代表资金回笼与收益,一个代表资金流动与支撑!
这也就导致无论是商业地产还是商住房,都存在巨大的销售压力。
新城集团敢于大搞,说白了是因为进价低——但是进货价再便宜,终究也要卖出去才有用。
这段时间新城吃的比吐的快,海量的资产囤积,正在造成巨大压力。江旅拿下了一部分,但也只是稍稍缓解——关键还在继续拿。
这就是矛盾的地方了。
爆雷的房地产企业有这么多,确实有大量的便宜可占,但是消化能力的不足,搞不好就被便宜给撑死。
如今新城自身体量一千七百亿左右,负债7000亿。该部分体量主要来自于烂尾楼工程和部分已收购变现的产业,包括当年盛达在首府的那栋商业大厦。
这其中2500亿的债务来自易胜传媒,500亿债务来自苗辉等四家基金,还有四千亿债务来自银行。
同时新城集团本身也是债权人。
其主体债权就是恒泰盛达蓝元富丽四大家,然后就是一些其他房地产公司。
新城对这些公司的债务主要以商票收购加部分借款体现。
其中恒泰方面出资一千亿收购商票,对方承兑债务为一千六百亿,质押资产两千亿。
盛达富丽蓝元基本是以八五折价格收购商票,加部分现金。
其中盛达债权八百,质押一千六。
富丽债权七百,质押一千四。
蓝元债权八百,质押一千六。
实际支出两千一百亿,质押资产4600亿。
再就是其他房地产公司,也以类似形式借款与质押,实际出资1700亿,质押资产2500亿,获得部分资产500亿,预期可回收资金1300亿。
当前总债权4800亿,总债务7000亿,自身体量1700亿,质押总资产9100亿,流动资金700亿,另外就是还有大约500亿资金投入开发建设中。
但实际上,由于新城集团拿了大量地皮正在开发,实际投入开发资金1100亿左右,其中部分是去年产业销售获得的收益,还有就是对下属公司也有负债,其债务额为400亿左右。
也就说新城集团内外总债务实际在7400亿左右,好在大部分的债务利息并不是由他们承担。
这么高的负债率,也就是靠易胜传媒撑着了。
李闲云的意思是要不先稳一下,等处理掉部分资产再继续。
富丽那边现在已经可以搞定,很快就是1250亿的资产划拨,再加上新城集团本身还有一千二百亿左右的待处置资产。
这两千五百亿的资产,按照正常情况出售,大约可以售价三千亿左右。如果全卖掉,那银行债务就好解决了。
但李城说姜正简单,到自己想法又不一样了。
他的看法是,我们现在基本是五成的价格收产业,没有虚增浮利,所以不用担心。房地产所谓的不好卖,归根结底是价钱问题。但现在的情况再怎么降,也没到腰斩的地步。不趁这个时候吃进,后面机会就更难得。
当然,办法也不是没有。
比如现在大幅度降价卖房,就相当于做空房市,自己回笼资金的同时,还会给其他房地产企业带来更多压力,然后再继续以更低价吃进。
但这种做法太损了,对整个国家经济影响巨大。
李闲云自然不可能同意——企业做的大了,第一考虑的不是市场,而是国家意志!
目前国家政策还是希望稳住房地产价格,尽量以市场价卖。
市场价卖利润高,但是销量就慢,毕竟市场在萎缩,导致的资金回笼也就更慢。
双方也因此讨论了许久,但事实就是除了让销售人员加紧吆喝,各种鼓吹外,就只剩自我消化这条路。
但是自我消化怎么消化的掉两千五百亿啊?
姜正那边已经帮新城消化了三百亿,吃掉了四万多亩地,要不然新城连一千亿流动资金都不到。
现在去掉富丽,外面还有七千多亿的资产,这要是全吃进去,卖不动的话,负担就更重了——说白了,蓝元盛达他们固然是不想便宜卖,李闲云也在担心一旦全资产进驻,销售不利的情况下,那利息负担可就真都是自己的了。
还有就是内部消耗,每天人吃马嚼的也是一大笔钱。
也就是说,新城集团必须在今年至少处理掉两千亿的资产,否则等七千亿的资产进入,巨额的利息负担搞不好就是一年一年上百亿的亏损。
当然,那么大的资产体量在,爆雷是不会的,但除非你搞无赖手段,否则肯定会有不好的后果。
不管是低价倾销,还是亏损,又或者是无赖拖延债务——银行收债不是只要拿利息,而是到期要先全部收回。所以到期收不回,就是某种意义上的爆雷,只不过你有足够的资产要稍微好些,但是名誉上会造成巨大损失。
反正对李闲云来说,这几种情况他都不想要——李闲云这些年再怎么低调,经营之神的名头是出去了,随便出一件都砸他名头。
新城去年都是收购和搞建设,做工程,快年底的时候才开始销售。
结果这几个月也只卖出了三百亿资产,打在了现金流中,同样这三百亿已经出售的资产也没算在这两千五百亿资产中。
所以今年的销售压力格外重。
虽然说不是一个城市卖,可以同步进行,但要真那么好卖,盛达蓝元他们也不用爆雷了。
说白了,以前房地产赚的是地价上涨的钱,现在房地产,真的就是赚工程钱,而工程钱在效率不足的情况下,其利润会被巨大的资金负担所消耗——更别说还有一帮坑逼吃拿卡要,徒增成本。
幽灵施工队虽然给力,但也不过是提升有限的速度,按百分比可能也就百分之五的效率,放在这么大的资金盘里,终究是影响有限的。
总之,销售现在就是制约新城集团的瓶颈,也是所有企业的最终瓶颈。
对于房地产企业来说,面对这种情况,通常就是借新债还旧债,剩下的继续慢慢卖。
但李闲云深知债务就是滚雪球,毕竟爆雷圈这个逼样,后面肯定还会有更多的企业还不出钱,然后就是更多的资产进入,更多的自我承担的债务。
尤其房地产价格走势是下跌的,拖下去并没有好处。
搞的不好所有的债务就全是自己承担,新城集团空拿着上万亿的资产,无法及时处理就是坑。当然,因为有两千五百亿负债是易胜传媒的,所以实际需要考虑的就是银行的四千亿,正因如此,李城才信心满满——我哪怕把手里的资产处理掉,都能还大半了。
但对李闲云来说,已经进入不可接受范畴——牛人牛胃口,赚少就是亏。
销售!
必须解决这个问题!
想了想,李闲云觉得这事还得要星声院线帮忙。
他直接打电话给华凤斌:“老华,有没有想过买地产?”
“买地产?”华凤斌愕然:“我不是买过了吗?”
当年华凤斌入股云顶的时候,就从李闲云那里买了一批楼盘。
“再买些呗,你知道新城拿了不少地,但也欠了不少钱。”李闲云跟华凤斌也是有话直说:“我希望尽快回笼一些资金。”
华凤斌懂他意思,有些犹豫:“去年ipo的钱,收购金海和盛达,花的都差不多了。”
“可以继续增发么。我不用你们多拿,这批商业楼本来就有一些和星声影院有合作。地皮费那么贵,直接拿下了自我消化,省了地租还提升盈利。”
投资变盈利,老套路,但确实对于大企业来说,地皮作为稳定收益,在精力不足,增长乏力的情况下,是不错的选择。
华凤斌想了想,觉得也不是不能买,关键还是价格,问:“什么价?”
“不占你便宜,标准市价。”
“好歹优惠些,我跟股东股民也有交代。”
“没问题,九折,怎么样?”
“你不会给我来虚高估值那套吧?”华凤斌也是了解的。
果然李闲云笑道:“自家人,有话直说,就虚高一成。”
操!
那你不还是平价卖我吗?
但有话说话,这年头能遇到不坑的买卖就不错了。
李闲云少许提升估值,再打个九折,放到市场上都好说,充气也方便。
华凤斌道:“你再抬一些,按八折算,总价五十亿。”
“可以,但你也别那么小气,一百亿。”
“卧槽!星声院线没用到你们那么多地方。”
“再带几个嘛,还有别家的院线呢。”李闲云笑眯眯道:“院线市场饱和,开新店不如把控旧店,控制不了院线,那就控制楼盘。”
华凤斌一听,咦?好像是这么个理儿?
问:“你后面还有?”
李闲云笑道:“你把这一百亿的接收了,我回头就让李城继续搞,专盯带院线的。”
之前和韩鑫语交流时,李闲云就已经想通了,与其等你们爆雷后一股脑儿打包给我,不如现在做些让步,提前收取部分,方便消化。
不然饿十天吃九斤,暴饮暴食,不暴毙也得哼哼唧唧躺半天。
华凤斌道:“成!不过后面你得给我真打九折了。别以为我不知道你,你丫半价收的,你好歹给我让些利。”
“没问题。这事算我欠你的。”
“不用,就当云顶的事,老子还你人情了。”华凤斌哈哈笑着放下电话。
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新城集团过去一年多发展得很好,但问题也多。
传统实业如今饱受冲击,而在房地产方面,李闲云除了钱和土建,确实没有太多可以帮助的地方。
而房地产的问题,其实还不仅仅是银根紧锁的问题,同样还有的就是房价不涨,购房意愿下降,商场生意凋零等一系列因素。
房子要是好卖,靠预售都能回一半的钱,哪怕银根紧锁,至少不会爆雷这么多——可以说销售不利和银根紧锁,才是房地产企业爆雷的核心问题。
一个代表资金回笼与收益,一个代表资金流动与支撑!
这也就导致无论是商业地产还是商住房,都存在巨大的销售压力。
新城集团敢于大搞,说白了是因为进价低——但是进货价再便宜,终究也要卖出去才有用。
这段时间新城吃的比吐的快,海量的资产囤积,正在造成巨大压力。江旅拿下了一部分,但也只是稍稍缓解——关键还在继续拿。
这就是矛盾的地方了。
爆雷的房地产企业有这么多,确实有大量的便宜可占,但是消化能力的不足,搞不好就被便宜给撑死。
如今新城自身体量一千七百亿左右,负债7000亿。该部分体量主要来自于烂尾楼工程和部分已收购变现的产业,包括当年盛达在首府的那栋商业大厦。
这其中2500亿的债务来自易胜传媒,500亿债务来自苗辉等四家基金,还有四千亿债务来自银行。
同时新城集团本身也是债权人。
其主体债权就是恒泰盛达蓝元富丽四大家,然后就是一些其他房地产公司。
新城对这些公司的债务主要以商票收购加部分借款体现。
其中恒泰方面出资一千亿收购商票,对方承兑债务为一千六百亿,质押资产两千亿。
盛达富丽蓝元基本是以八五折价格收购商票,加部分现金。
其中盛达债权八百,质押一千六。
富丽债权七百,质押一千四。
蓝元债权八百,质押一千六。
实际支出两千一百亿,质押资产4600亿。
再就是其他房地产公司,也以类似形式借款与质押,实际出资1700亿,质押资产2500亿,获得部分资产500亿,预期可回收资金1300亿。
当前总债权4800亿,总债务7000亿,自身体量1700亿,质押总资产9100亿,流动资金700亿,另外就是还有大约500亿资金投入开发建设中。
但实际上,由于新城集团拿了大量地皮正在开发,实际投入开发资金1100亿左右,其中部分是去年产业销售获得的收益,还有就是对下属公司也有负债,其债务额为400亿左右。
也就说新城集团内外总债务实际在7400亿左右,好在大部分的债务利息并不是由他们承担。
这么高的负债率,也就是靠易胜传媒撑着了。
李闲云的意思是要不先稳一下,等处理掉部分资产再继续。
富丽那边现在已经可以搞定,很快就是1250亿的资产划拨,再加上新城集团本身还有一千二百亿左右的待处置资产。
这两千五百亿的资产,按照正常情况出售,大约可以售价三千亿左右。如果全卖掉,那银行债务就好解决了。
但李城说姜正简单,到自己想法又不一样了。
他的看法是,我们现在基本是五成的价格收产业,没有虚增浮利,所以不用担心。房地产所谓的不好卖,归根结底是价钱问题。但现在的情况再怎么降,也没到腰斩的地步。不趁这个时候吃进,后面机会就更难得。
当然,办法也不是没有。
比如现在大幅度降价卖房,就相当于做空房市,自己回笼资金的同时,还会给其他房地产企业带来更多压力,然后再继续以更低价吃进。
但这种做法太损了,对整个国家经济影响巨大。
李闲云自然不可能同意——企业做的大了,第一考虑的不是市场,而是国家意志!
目前国家政策还是希望稳住房地产价格,尽量以市场价卖。
市场价卖利润高,但是销量就慢,毕竟市场在萎缩,导致的资金回笼也就更慢。
双方也因此讨论了许久,但事实就是除了让销售人员加紧吆喝,各种鼓吹外,就只剩自我消化这条路。
但是自我消化怎么消化的掉两千五百亿啊?
姜正那边已经帮新城消化了三百亿,吃掉了四万多亩地,要不然新城连一千亿流动资金都不到。
现在去掉富丽,外面还有七千多亿的资产,这要是全吃进去,卖不动的话,负担就更重了——说白了,蓝元盛达他们固然是不想便宜卖,李闲云也在担心一旦全资产进驻,销售不利的情况下,那利息负担可就真都是自己的了。
还有就是内部消耗,每天人吃马嚼的也是一大笔钱。
也就是说,新城集团必须在今年至少处理掉两千亿的资产,否则等七千亿的资产进入,巨额的利息负担搞不好就是一年一年上百亿的亏损。
当然,那么大的资产体量在,爆雷是不会的,但除非你搞无赖手段,否则肯定会有不好的后果。
不管是低价倾销,还是亏损,又或者是无赖拖延债务——银行收债不是只要拿利息,而是到期要先全部收回。所以到期收不回,就是某种意义上的爆雷,只不过你有足够的资产要稍微好些,但是名誉上会造成巨大损失。
反正对李闲云来说,这几种情况他都不想要——李闲云这些年再怎么低调,经营之神的名头是出去了,随便出一件都砸他名头。
新城去年都是收购和搞建设,做工程,快年底的时候才开始销售。
结果这几个月也只卖出了三百亿资产,打在了现金流中,同样这三百亿已经出售的资产也没算在这两千五百亿资产中。
所以今年的销售压力格外重。
虽然说不是一个城市卖,可以同步进行,但要真那么好卖,盛达蓝元他们也不用爆雷了。
说白了,以前房地产赚的是地价上涨的钱,现在房地产,真的就是赚工程钱,而工程钱在效率不足的情况下,其利润会被巨大的资金负担所消耗——更别说还有一帮坑逼吃拿卡要,徒增成本。
幽灵施工队虽然给力,但也不过是提升有限的速度,按百分比可能也就百分之五的效率,放在这么大的资金盘里,终究是影响有限的。
总之,销售现在就是制约新城集团的瓶颈,也是所有企业的最终瓶颈。
对于房地产企业来说,面对这种情况,通常就是借新债还旧债,剩下的继续慢慢卖。
但李闲云深知债务就是滚雪球,毕竟爆雷圈这个逼样,后面肯定还会有更多的企业还不出钱,然后就是更多的资产进入,更多的自我承担的债务。
尤其房地产价格走势是下跌的,拖下去并没有好处。
搞的不好所有的债务就全是自己承担,新城集团空拿着上万亿的资产,无法及时处理就是坑。当然,因为有两千五百亿负债是易胜传媒的,所以实际需要考虑的就是银行的四千亿,正因如此,李城才信心满满——我哪怕把手里的资产处理掉,都能还大半了。
但对李闲云来说,已经进入不可接受范畴——牛人牛胃口,赚少就是亏。
销售!
必须解决这个问题!
想了想,李闲云觉得这事还得要星声院线帮忙。
他直接打电话给华凤斌:“老华,有没有想过买地产?”
“买地产?”华凤斌愕然:“我不是买过了吗?”
当年华凤斌入股云顶的时候,就从李闲云那里买了一批楼盘。
“再买些呗,你知道新城拿了不少地,但也欠了不少钱。”李闲云跟华凤斌也是有话直说:“我希望尽快回笼一些资金。”
华凤斌懂他意思,有些犹豫:“去年ipo的钱,收购金海和盛达,花的都差不多了。”
“可以继续增发么。我不用你们多拿,这批商业楼本来就有一些和星声影院有合作。地皮费那么贵,直接拿下了自我消化,省了地租还提升盈利。”
投资变盈利,老套路,但确实对于大企业来说,地皮作为稳定收益,在精力不足,增长乏力的情况下,是不错的选择。
华凤斌想了想,觉得也不是不能买,关键还是价格,问:“什么价?”
“不占你便宜,标准市价。”
“好歹优惠些,我跟股东股民也有交代。”
“没问题,九折,怎么样?”
“你不会给我来虚高估值那套吧?”华凤斌也是了解的。
果然李闲云笑道:“自家人,有话直说,就虚高一成。”
操!
那你不还是平价卖我吗?
但有话说话,这年头能遇到不坑的买卖就不错了。
李闲云少许提升估值,再打个九折,放到市场上都好说,充气也方便。
华凤斌道:“你再抬一些,按八折算,总价五十亿。”
“可以,但你也别那么小气,一百亿。”
“卧槽!星声院线没用到你们那么多地方。”
“再带几个嘛,还有别家的院线呢。”李闲云笑眯眯道:“院线市场饱和,开新店不如把控旧店,控制不了院线,那就控制楼盘。”
华凤斌一听,咦?好像是这么个理儿?
问:“你后面还有?”
李闲云笑道:“你把这一百亿的接收了,我回头就让李城继续搞,专盯带院线的。”
之前和韩鑫语交流时,李闲云就已经想通了,与其等你们爆雷后一股脑儿打包给我,不如现在做些让步,提前收取部分,方便消化。
不然饿十天吃九斤,暴饮暴食,不暴毙也得哼哼唧唧躺半天。
华凤斌道:“成!不过后面你得给我真打九折了。别以为我不知道你,你丫半价收的,你好歹给我让些利。”
“没问题。这事算我欠你的。”
“不用,就当云顶的事,老子还你人情了。”华凤斌哈哈笑着放下电话。
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